Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Miras yoluyla ya da birlikte satın alma sonucu bir taşınmazı kardeşlerle, akrabalarla veya başka kişilerle paylaşmak oldukça yaygındır. Ancak ortaklar mülkün kullanımı, satışı ya da kiraya verilmesi konusunda anlaşamadığında ortaya büyük sıkıntılar çıkar. Bu noktada hukuk, ortaklığın sona erdirilmesi için bir çözüm yolu sunar: ortaklığın giderilmesi davası. Halk arasında izale-i şuyu adıyla bilinir. Aşağıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Dava şartları, ihale usulleri ve zorunlu arabuluculuk gibi konular değişebildiğinden, somut bir durumda güncel mevzuatı kontrol etmeniz ve bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız önerilir. Konuyla ilgili en çok merak edilen soruları birlikte ele alalım.Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin ortak malik olduğu bir malın, bu ortaklık ilişkisinden kurtarılması amacıyla açılan davadır. Yani ortaklardan biri artık birlikte maliklik sürdürmek istemiyorsa, mahkemeden bu ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Dava, çoğunlukla taşınmazlar için açılsa da taşınır mallar, hisse senetleri ve diğer ortak mal varlıkları için de açılabilir.Hukukumuzda ortaklık iki şekilde karşımıza çıkar:
- Paylı mülkiyet: Her ortağın malda belirli bir payı vardır. Örneğin üç kişinin her birinin tapuda üçte bir hissesi olması. Her ortak kendi payını serbestçe devredebilir.
- Elbirliği mülkiyeti: Ortaklar mal üzerinde ayrı ayrı pay sahibi değil, tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Miras ortaklığı buna tipik bir örnektir. Mirasçılar paylaşım yapılana kadar mirasın tamamında elbirliği ile maliktir.
Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, ortaklar anlaşamadığı hâllerde gündeme gelir. En sık karşılaşılan senaryolar şunlardır:- Miras sonrası paylaşım anlaşmazlığı: Kardeşlerin miras kalan evi ya da arsayı paylaşamaması.
- Birlikte satın alınan taşınmazlar: Birlikte yatırım yapan kişilerin farklı yönde karar vermesi.
- Kullanım uyuşmazlıkları: Bazı ortakların taşınmazı kullanıp diğerlerinden pay vermemesi.
- Satış anlaşmazlığı: Bazı ortakların satmak istemesi, bazılarının ise istememesi.
- Ortakların birbirini bulamaması: Yurt dışında yaşayan ya da irtibat kurulamayan ortaklar nedeniyle işlem yapılamaması.
Davanın açılmasından önce, ortaklığın giderilmesinin kendi çıkarınıza uygun olup olmadığını da değerlendirmek gerekir. Özellikle satış yoluyla giderme hâlinde, malın piyasa değerinin altında satılma ihtimali, ortakların hepsi için kayıp doğurabilir. Bu nedenle ortaklar, dava açılmadan önce taşınmazın güncel değerini araştırmalı, gerekirse bir gayrimenkul değerleme uzmanından görüş almalıdır. Ortaklardan biri diğerlerinin paylarını satın almak istiyorsa, bu yöntem hem dava masraflarından hem de satış riskinden kaçınmak açısından daha avantajlı olabilir. Paylar arasında büyük fark varsa ya da bazı ortakların payı çok küçükse, anlaşmayla devir çoğu zaman en pratik çözüm olur.
Dava Nasıl Açılır ve Hangi Mahkemeye Başvurulur?
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava, tüm ortaklara karşı açılmalıdır. Yani bir kişi diğer ortakların hepsini davalı göstermek zorundadır. Eksik ortakla açılan dava, taraf eksikliği nedeniyle sorun yaratır.Süreç şu şekilde işler:
- Arabuluculuk: Bazı ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olabilir. Bu zorunluluğun kapsamı mevzuat değişikliklerine göre farklılaşabilir. Başvurmadan önce güncel durumu kontrol etmek gerekir.
- Dava dilekçesi: Dilekçede taşınmazın tapu bilgileri, ortakların kimlik bilgileri ve talep açıkça belirtilir. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve diğer belgeler eklenir.
- Tebligat ve cevap: Davalı ortaklara dava dilekçesi tebliğ edilir, onlar da cevap verir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme taşınmazın yerinde keşfini yapar, bilirkişi taşınmazın değerini ve paylaşıma uygun olup olmadığını inceler.
- Karar: Mahkeme, malın aynen paylaştırılması ya da satılarak bedelinin paylaştırılması yönünde karar verir.
Davada taşınmazın gerçek değerinin doğru belirlenmesi, ortaklar açısından en kritik konulardan biridir. Taşınmazın konumu, imar durumu, üzerindeki yapılar ve emsal satışlar bilirkişi tarafından değerlendirilir. Ortaklar bu rapora itiraz edebilir ve eksik ya da hatalı değerlendirme için ek rapor isteyebilir. Değerin düşük belirlenmesi, satış ihalesinde payın ucuza gitmesine yol açabilir. Bu nedenle bilirkişi raporunu dikkatle incelemek, gerekirse kendi lehinize delil sunmak önemlidir.
Ortaklık Nasıl Giderilir: Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme, ortaklığı iki temel yolla giderir:Aynen taksim (paylaştırma): Mal, ortaklar arasında fiziken bölünerek paylaştırılır. Örneğin bir tarla, hisse oranlarına göre parsellere ayrılabilir ya da bir apartmandaki bağımsız bölümler ortaklar arasında dağıtılabilir. Ancak her mal bölünmeye elverişli değildir. Tek bir ev ya da dükkân çoğu zaman aynen taksime uygun değildir. Bölünmesi hâlinde değerinde önemli bir azalma olacaksa, mahkeme bu yola başvurmaz.
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi: Aynen taksim mümkün değilse, mal açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel ortaklar arasında paylarına göre dağıtılır. Satış, icra dairesi aracılığıyla ihale yoluyla yapılır. Ortaklar da ihaleye katılarak malı satın alabilir. Uygulamada ihale, önce ortaklar arasında, ortaklardan biri malı almak isterse onlar arasında yapılabilir. Daha sonra ise herkesin katılımına açık ihale gerçekleştirilir. İhale usulleri değişebildiğinden, güncel durumu kontrol etmek faydalıdır.
Satış ihalesinde, ortakların hisselerine düşen payın yüksek ya da düşük fiyata satılması, ortaklar arasında tartışma yaratabilir. Bu nedenle bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelin doğru ve güncel olması önemlidir. Bedele itiraz edilebilir ve yeni bir bilirkişi raporu istenebilir.
Dava Süreci Ne Kadar Sürer ve Ortaklar Nelere Dikkat Etmelidir?
Davanın süresi, ortak sayısı, taşınmazın durumu ve bilirkişi incelemelerine göre değişir. Basit dosyalarda birkaç ay içinde sonuçlanabilirken, çok sayıda ortağın bulunduğu ya da tebligat yapılamayan davalılar bulunan dosyalar daha uzun sürebilir. Ayrıca satış aşaması da ayrı bir süre alır.Ortaklar için dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
- Dava açmadan önce anlaşma imkânını mutlaka değerlendirin. Anlaşmalı paylaşım hem daha hızlı hem de masrafsızdır.
- Elinizdeki tapu kaydı ve mirasçılık belgesi gibi belgelerin güncel ve doğru olduğundan emin olun.
- Taşınmazı kullanan ortak varsa, diğer ortaklar kullanım bedeli (ecrimisil) talep edebilir. Bu talep, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir davadır.
- Taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz varsa durum karmaşıklaşabilir. Bu nedenle tapu kaydını mutlaka kontrol ettirin.
- Satış ihalesinde malı kendi payınızı alarak satın almak istiyorsanız, ihale şartlarını ve avantajlarını bir avukata sorun.
Dava sonuçlandıktan sonra da bazı aşamalar kalır. Mahkeme kararının uygulanması, taşınmazın satışı, satış bedelinin ortaklara dağıtılması ve varsa taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz gibi şerhlerin çözümü bu aşamaya aittir. Satış bedelinden önce dava ve satış masrafları, ardından kanundan doğan öncelikli alacaklar karşılanır, kalan tutar ortaklara payları oranında dağıtılır. Ortakların banka hesap bilgilerini ve iletişim adreslerini güncel tutması, bu aşamada gecikmeleri önler. Ayrıca satıştan elde edilen gelirin vergisel sonuçları da olabilir. Bu nedenle satış öncesinde bir mali müşavire danışmak yararlıdır.
